塞拉利昂土地管理制度

　　一、塞土地所有制多种形式并存

　　塞拉利昂土地所有制大体分为家族公有、私人所有和国家所有三种形式。

　　（一）农村可耕地施行家族所有制

　　这种所有制起源于英殖民时代塞各部族开始定居时期。各部族自行抢占或通过战争争夺得到适宜农耕的土地后分配给各家族，形成延续至今的土地占有形式，即家族所有制。这种所有制涉及绝大部分已经开发并实际使用的的可耕地，约占实际可耕地的1/9，不到0.6万平方公里，占其国土面积的8.3%左右。

　　上述土地所有权只涉及地表权，其地下矿藏等有价物质的所有权、勘探权、开采权和处置权（统称为矿物权）为塞国家所有。矿物权中的勘探权、开采权和处置权可以由国家有偿限期转让给个人或公司。任何公司、个人或组织甚至国家行使矿物权时，需对影响地表权的行为向土地所有人事前协商征得同意，并予以经济补偿。因此，即使是国家也不能随便征用这些土地，应采取有偿租界方式。

　　家族所有制下的土地，法律上名为家族所有成员共有，实际上这些土地的控制权在族长手里。有的甚至是酋长或大酋长控制。每年族长将土地分配给家族成员耕种，有些地方的家族成员还需要向家族交纳地租。这种土地一般不许买卖，也不许转让或继承。一些开明的家族为了鼓励家族成员对土地长期投资和开发，允许他们长期使用甚至将使用权由子女继承，但是所有权仍属家族。

　　（二）大部分山地、森林、荒地、未开发的低湿地、水域和海域等为国家所有

　　这部分土地在英殖民时代为英国控制，一度被称为“公共土地”，塞独立后转为塞国家所有。塞属于国家所有的土地面积非常大, 仅就陆上而言，可以占到整个国土面积的80%以上。

　　除了上述土地外，塞“西区（含弗里敦市）”部分土地以及各省一小部分已经开发的可耕地也属于国家所有。

　　（三）少部分土地属于私有

　　这种所有制起源于一百多年前美国、加拿大和牙买加“自由黑人”（塞“克里奥”人，亦即原弗里敦市及西区的主要居民）迁居塞“西区”的时期。这些黑人各自划分范围占有土地，使得塞“西区”大部分土地被私人占有，并逐渐合法化，形成私人所有制。

　　由于上述历史原因，塞私人所有的土地主要集中在西区，相对于全国土地面积而言，其面积极小。

　　另外一些农村地区也出现了少量私人所有的土地，主要是家族所有制土地经家族成员协商内部分配或对外出售并被法律认可后演变而成。

　　（四）塞土地所有制存在的问题

　　由于塞土地所有制复杂，严重影响了土地的有效使用和管理。农村土地家族所有制，使耕种土地的农民缺乏生产积极性，也无长期投资或耕作打算，这也是塞农产品产量一直上不去的原因之一。

　　国有土地僵化的管理方法，制约了农民开垦和利用新土地的积极性。多种所有制将塞土地条块分割，影响了塞对全境土地的长期规划，增加了经济领域投资者的投资成本和风险，从而在一定程度上影响了投资积极性。

　　跟其它许多非洲国家一样，塞对土地所有制和管理这一殖民时代的遗产一筹莫展。塞独立后一党执政时期，曾花很大精力试图解决土地问题，但是没有效果。目前塞还承受着西方世界，特别是世界银行等国际金融组织要求土地私有化和土地政策透明的压力。据了解，塞目前正在考虑调整其土地政策。

　　二、塞适用于土地的相关法律

　　由于塞土地所有制的复杂性和历史原因，塞迄今并无完整、统一或完善的关于土地的法律。相关法律规定主要有1960年《为进一步完善王室领地管理和处置的法令》（简称《王室领地法令》，王室领地主要为目前塞西区国有土地），1961年《修正1960年〈王室领地法令〉法案》（简称《王室领地修正案》），《1927年关于就非塞籍人在保护地占用土地作出规定的法令》（简称《保护地法令》，保护地即现在的各省家族所有的土地，）和《非塞籍人土地利益法案》（Non-Citizen’s Interest in Land Act：http://www.sierra-leone.org/Laws/1966-30.pdf ）。

　　三、塞对土地使用的具体规定

　　（一）土地的所有权和使用权

　　塞有关法律将对土地的占用形式和程度分为“租赁使用（Leasehold）（相当于只有使用权）和“自由处置”（Freehold）（相当于所有权），其主要区别是前者不能转让、继承或买卖，而后者则可以。

　　塞针对国有土地和各省家族所有土地采取不同管理方式。但对私有土地的规定较松，土地所有人只要不把土地“自由处置”权卖给外籍人，并按规定缴纳税费，可以随意处置其拥有的土地

　　（二）对塞籍人土地权利的规定

　　塞籍人可以根据不同用途占用国有土地，具体是：

　　1．建造房舍：一次租用时间不超过3年，3年内如果未被用于建房或挪做它用，将被收回；3年后如果房舍建成，租用人可以申请要求对土地的“自由处置”权（所有权），经批准并缴纳费用后即可取得土地所有权。塞对享受这一权利的人士也有一些限制：如果已经拥有房舍土地的，则不能申请；一个人偕其所有配偶只能做一个申请人，且不得重复申请；一人申请总面积不得超过1英亩（4 Town Lots）。这是目前塞籍人唯一经国家法律认可的从国有土地取得所有权的途径。

　　2．农用耕作、商用、建立机构如医院、学校或教堂等，租用时限为25-50年，俟后可以续租。

　　3．采矿：租用时间与被批准的采矿租赁时间相一致。

　　各省土地则受制于家族所有制的限制，相关土地一般不出售或转让，一般只限于家族内部成员使用。

　　差不多局限在西区的私人所有的土地，可以按利益双方自愿，或租或卖，时限不定。

　　塞还有一种允许占用国有土地的方式，称为“许可使用”（License），但是仅仅是临时性质的，除了不准买卖和转让外，政府可以不预先通知而随时收回，对引起的损失也不承诺补偿。

　　四、塞政府管理土地的部门

　　塞主管土地规划和使用的政府部门是土地、国土规划和环境部（简称土地部，英文全称为Ministry of Lands，Country Planning and Environment），具体受理有关占用土地的申请和审批的是该部勘察和土地司。仅从土地使用和管理的角度看，该部实际管辖的范围只涉及国有土地，除了资源开发需要使用的土地涉及到西区以外大量山地、荒地或海域外，一般需要使用的国有土地实际上集中在西区，因而其管辖的具体事务的地区范围实际上局限在以弗里敦为中心的西区。该司还负责省区各部族土地的堪界和处理相关纠纷。对全国土地资源的勘察以及有关各类所有制性质的土地覆盖范围和相应集中区的资料搜集和整理工作，也是该司的职责。

　　各省土地的使用权的最高审批机构是区级（比省级低一级），但是领地酋长的意见是最为关键。从职能上看，区级政府的土地使用审批权限实际上与土地部平衡，两家机构实际上是适应塞国家和家族两种所有制，即“双重制度”的平行的审批机构。塞适用全国的相关法律只是区级政府在土地方面行使管理权利的法律依据。

　　五、外籍人占用塞土地

　　（一）对外籍人土地权利的规定

　　根据塞有关法律规定，外籍人士，不管其身份或地位，也不管有关土地的所有权原先在谁，一律不能拥有土地的“自由处置权”，即不能拥有所有权，而只能“租赁使用”。

　　外籍人租用国有土地的时限不得超过21年，期满可以续租，续租时限也不得超过21年。租用各省土地的时限不得超过50年，期满后可以续租，续租时限不得超过21年。租用私人土地一般一次也不得超过50年，但是可以通过协商超过此限。不管租用什么性质的土地，租金需每7年重新审定。

　　另外，在各省居住的外籍人士，还必须向酋长缴纳“定居费”，定居费价格需与酋长协商。

　　如果外籍人使用土地的目的在于探矿或采矿，适用《矿产和矿产开采法令》等法律规定，通常与开矿租赁时间一致。

　　目前，塞政府正积极推动土地租赁改革，采取由政府向土地所有者租赁土地后转租给外国投资者的形式吸引外资。

　　（二）外籍人占用土地的申请手续

　　外籍人来塞占用土地，一般需要先申请长期居留，或申请建立公司、机构等实体。占用未开发的国有土地需向土地部勘察和土地司申请，占用各省土地需事先与酋长商定，然后征得酋长书面同意后报区级相应机构批准。因开矿等大型经济活动而需要占用土地的，也需履行同样的申请手续。租赁房产或营业场所的，不需要就连带地产的占用向任何机构申请。

　　占用国有土地时，其租金需向土地部财政司定期缴纳；占用各省土地时，租金向酋长缴纳。

　　占用私人所有土地，不需要向任何政府机构申请，但是租赁方需要向土地部备案。

　　外交机构占用土地按惯例应照会塞外交和国际合作部，再由该部向土地部协商并由土地部具体办理。租金通常以外交惯例和两国外交互惠原则具体确定。

　　（三）外籍人租赁土地应注意的事项

　　由于塞土地关系复杂，管理层面多，来塞租用土地一定要谨慎从事，以免不小心违法或上当受骗。首先，要熟悉塞有关土地的法律，用法律保护自己的利益；其次，弄清出租人与土地的关系，不是土地所有人出租土地是违法的或欺骗行为；再者，注意出租人是其收益的纳税义务人，要求在租金之外交纳各种税费属不合理要求。